ניהול בנייה הוא לא תהליך קל אם לא יודעים מה לעשות, לפני שאתם מתחילים להתקדם בתהליכים אתם חייבים את האנשים הנכונים לידכם. עכשיו נסביר בדיוק מי צריך ולמה:
ניהול בנייה מתחיל מ-אדריכל המבנה – היסוד של כל התהליך
בעל התפקיד המרכזי, המהווה ציר סביבו מנוהל תהליך התכנון. האדריכל משמש גם בתור "מפקח עליון" האחראי על היישום של הבנייה על פי התכנון האדריכלי.
השירותים הניתנים על ידי אדריכל משתנים לפי הצורך של הלקוח וזהות האדריכל, אך לרוב הם כוללים סקר, ייעוץ והכנת פרוגרמה אדריכלית, הכנת סקיצות בקנה מידה 1:100, הדמיה ממוחשבת בקנה מידה מדויק, עריכת תכניות אדריכליות להגשת בקשה לרישוי (קנה מידה 1:100) והגשת התכניות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, במקביל לתיאום עם היועצים השונים עד לקבלת היתר בניה, הכנת תכנית עבודה אדריכלית מפורטת (קנה מידה 1:50),ואחריות על ביקורת בפני הרשויות לצורך פיקוח עליון אדריכלי.
פיקוח עליון כולל ביקורת בשלבי הבנייה העיקריים, והנחיות למפקח הבנייה או מנהל העבודה. לבסוף, הוא כולל גם טיפול בתעודת גמר\טופס 4.
חשוב לציין כי במקרים בהם הלקוח לא ממנה מנהל עבודה או מפקח בנייה צמוד, מטלות רבות בניהול בנייה נופלות על האדריכל. בעלי מקצוע רבים מצרפים לחוזה תנאי שמגדיר תעריף שעתי לכל משימה שאינה כללוה במשימות הסטנדרטיות של פיקוח עליון.
בחירת אדריכל השלב הקריטי בתהליך ניהול בנייה בית פרטי
על מנת לבחור את האדריכל הנכון, חובה לערוך פגישה לבדיקת התקשורת הבין אישית וההתאמה בהלך המחשבה, וגם את התאמת מסגרת התקציב האפשרית.
ההמלצה היא ליצור קשר עם אדריכל\יועץ אדריכלי לפני רכישת המגרש, על מנת לקבל דעה נוספת בבחירת המגרש המתאים לצרכי היזם.
מבחינת תשלום, כדאי לחתום על הסכם בו התשלומים מחולקים לפי התקדמות עבודת התכנון, למשל- מקדמה, אישור סקיצה, אישור מודל תלת-ממד, הגשת תכנית לרישוי, הגשת תכנית עבודה אדריכלית, סיום הפיקוח העליון. ככה ניהול בנייה יתנהל כפי שצריך.
בלעדיו לא ניתן לנהל פרוייקט בנייה – מהנדס בניין (קונסטרוקטור)
מחשב את חוזק המבנה, מספק מענה לדרישות האדריכל, תוך עמידה בתקנים הקבועים בחוק. יש צורך במהנדס כבר בשלב הגשת היתר הבנייה, לטובת חוברת חישובים סטאטיים והכנת תכנית לאישור הממ"ד בפיקוד העורף.
תפקיד המהנדס הוא להכין תכניות עבודה מפורטות לצורך בניית השלד. המהנדס מבצע פיקוח עליון, לרבות בדיקה אישת של סידור הברזלים לפני היציקות בשטח.
איך מוצאים מהנדס טוב? מומלץ להתייעץ עם אדריכל המבנה, ולהתרשם מהניסיון שלו מול מהנדסים איכותיים. מהנדס טוב יכול להוזיל את עלויות השלד באמצעות פתרונות קונסטרוקטיביים חכמים בהתאם לתכנון האדריכלי, אשר יפחיתו את כמויות הברזל והבטון וייעול עבודת הקבלן.
ניהול פרוייקט בנייה – החשיבות של יועץ קרקע
התפקיד של יועץ הקרקע נדרש לצורך הכנת תכניות ליסודות המבנה. יועץ קרקע מבצע שני קידוחים בשטח, ולאחר מכן עורך דו"ח לקביעת סוג הקרקע, אופן ועומק הביסוס שלה. כל קרקע דורשת פתרונות ביסוס אחרים, על מנת למנוע סדקים בקירות וחוסר יציבות של המבנה בהמשך.
מהנדס אינסטלציה – לא חובה בכל מקום אבל מאוד מומלץ
לא כל רשות מחייבת מינוי יועץ סניטרי לקבלת היתר, אך במקרים בהם מדובר במבנה מורכב יחסית, מומלץ להעסיק יועץ שכזה. היועץ יקבע את סוג צנרת המים, אופן ניקוז מי השופכין, ניקוז מי הגשמים ובורות ספיגה במקומות נמוכים במקרה הצורך.
אם תהיה בידכם תכנית מסודרת מטעמו, האינסטלטור אשר יתקין את המערכת בפועל ימנע מטעויות או משימוש בחומרים לא תקניים.
מעצב פנים – אתם כבר בונים בית, אל תסמכו על הקישורים הטבעיים שלכם לעצב אותו בעצמכם
ישנם בעלי קרקע שנמנעים מהעסקה של מעצב פנים, בעקבות התחושה שהם יכולים לעשות זאת בעצמם. באשר לחלק מהם, התוצאות יהיו מרשימות, בהתאם לזמן שהושקע על ידם והכישרון הטבעי שלהם. אצל אחרים, לעומת זאת, ישנה תחושת צורך ביד מכוונת, הגדרת קו עיצובי אחיד. ההמלצה היא לקחת יועץ לכל הפחות לנושאי התאורה, החיפויים, הטקסטורות והגוונים של הקירות.
פרוייקט בנייה לא יתבצע בלי פיקוח – מנהל עבודה
תפקידו של מנהל עבודה הוא בקרה ופיקוח על תהליך העבודה, תוך שמירה על בטיחות העובדים באתר ועוברי האורח. עליו להחזיק עותקים של היתר הבניה, תכניות אדריכליות והנדסיות, מפרטים טכניים וכו'.יש לשים לב שחובה למנות מנהל עבודה על פי חוק, כאשר המינוי הוא באחריות הקבלן הראשי ועל חשבונו. לכן, חובה על בעל הקרקע (היזם) לבדוק כי מונה בפועל מנהל עבודה. במקרים בהם יש יותר מקבלן אחד, על היזם לוודא קיום של מנהל עבודה בשטח עבור בכל אחד משלבי העבודה. האחריות היא על היזם בלבד.
במקרים בהם לא מונה מנהל עבודה ואירע אסון באתר, חס וחלילה, מעבר לאחריות פלילית כתוצאה של ליקוי בטיחות, היזם עשוי לעמוד בפני עלויות הטיפול בנזק, בעקבות אי העמידה בהוראות החוק.
לכן, יש לזכור: חלה חובה למנות מנהל עבודה עם הסמכה ממשרד העבודה, החובה חלה על מבצע העבודה- כאשר יש קבלן ראשי אחד, הוא ייחשב כמבצע העבודות. כאשר ישנם מספר קבלנים, היזם ייחשב בתור מזמין העבודות והחובה תהיה עליו..
רוצים שינהלו לכם את הפרויקט מהתחלה ועד הסוף? קראו על תוכנית עד המפתח שלנו
