למרות שבדירה חדשה הכל חדש, רכישת הדירה צריכה להיעשות מתוך מחשבה מושכלת ובחינה נכונה של שלל פרמטרים חשובים ממש כמו ברכישת דירה מיד שניה. לכן רכישת דירה מקבלן היא לא פשוטה עד כדי כך.
חשוב לזכור שבעוד שברכישת דירה קיימת אתם רואים את הסביבה, את התשתיות ואת העיצוב הסופי, ברכישת דירה מקבלן אתם בעיקר צריכים להסתמך על שרטוטים והדמיות שממחישים לכם את התוצר הסופי צפוי. זה אמנם מרגש ומעורר ציפייה גדולה לאורך כל התהליך אבל יש בזה גם מרכיב של חוסר ביטחון בתוצר סופי שיתקבל.
אז איך עושים את זה נכון? איך רוכשים דירה חדשה מקבלן במקסימום ביטחון ובמינימום דאגות?
1. מתחילים בבירור פרטים רכישת דירה מקבלן
בחנו היטב את כל הביטי הפרויקט. כיצד הוא צפוי להיראות? כמה דירות יהיו בכל בניין? הם יהיו תשתיות ופיתוחים סביבתיים? מיהו היזם ומיהי החברה הקבלנית המבצעת? מהו היעד לאכלוס? מהם תנאי התשלום? ועוד. לעיתים החברה הקבלנית היא גם היזם. במקרה כזה ישנו גוף אחד מסודר שאחראי הן על החזון והתכנון של הפרויקט והן על הביצוע שלו. בירור של כל הפרטים הללו יעניק לכם תמונה ברורה של איכות ואופי הפרויקט ותוכלו להעריך האם הוא מתאים עבורכם או לא.
2. רכישת דירה מקבלן – בדקו את סביבת הפרויקט
בחנו היטב את סביבת הפרויקט. האם קיימים מפגעים בטיחותיים באזור? מה עם מטרדים סביבתיים או גורמי רעש? שימו לב אם יש או מתוכננת להיות תחנת אוטובוס מתחת לבניין אשר עשויה לגרום לרעש רב. בדקו האם יש גן ילדים או בית ספר סמוך אשר עשוי לגרום לרעש בשעות היום או אולי מרכז מסחרי שיכול לגרום לפקקים ולמצוקה במקומות חניה באזור.
בחנו קרבה לשירותים ותשתיות הרצויים עבורכם כמו קרבה למרכזים רפואיים וגינות ציבוריות, האם המתחם יהיה סגור ומגודר במידה ויש לכם ילדים צעירים ומהו טיב מוסדות החינוך באזור.
בנוסף פנו לוועדה המקומית ובדקו האם צפויים לקום פרויקטים נוספים בקרבתכם. לא תרצו להתעורר יום אחד ולגלות שמקיימים עבודות בניה מול החלון שלכם.
3.בדקו מיהו היזם רכישת דירה מקבלן
מהו בעצם תפקידו של היזם? הוא הסמכות העליונה באיכות וביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שאחראי על התכנון, קבלת ההיתרים הדרושים לבניה, קבלת ליווי בנקאי לפרויקט ושיווק הדירות ומכירתן. למעשה כאשר אתם רוכשים דירה חדשה, אתם מתנהלים וסוגרים חוזה מול היזם. לכן חשוב לבחון את הגב הפיננסי של היזם, את הניסיון שלו בהפקה וניהול של פרויקטים דומים, את חוות הדעת שיש עליו ואת המוניטין שצבר במהלך השנים.
העדיפו לבחור ביזם עם ניסיון עשיר אך מוקפד בכל פרויקט – כזה שידוע בניהול מסודר של כל הביטי הפרויקט מתחילתו ועד שביעות רצונם של רוכשי הדירות לאחר האכלוס.
4. בעת קניית דירה מקבלן תבררו קודם כל מיהו הקבלן
בנוסף לבחינת היזם חשוב לבדוק מיהו קבלן הפרויקט ומיהי חברת הבניה שבונה את הפרויקט. גם כאן חשוב לבחון את המוניטין של הקבלן והחברה. מהו טיב הבניה בפרויקטים דומים והאם נעשה שימוש בחומרים בסטנדרט איכות גבוה. בדקו האם דיירי פרויקטים אחרים של הקבלן מרוצים מהעבודה ואם נמצאו ליקויים, האם הקבלן תיקן אותם ונתן מענה ראוי.
5. למי בכלל שייכת הקרקע?
בעלות על הקרקע מסתמנת אולי כדבר מובן מאליו אך חשוב לוודא כי לא קיימים עיקולים או שעבודים על הקרקע. כאשר הפרויקט נבנה כחלק מעסקת קומבינציה, חשוב לוודא שקיימת הערת אזהרה לטובת היזם ושהוא יכול לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות.
בנוסף חשב לוודא כי לא קיימות מגבלות כלשהן על הנכס כגון מגבלות מיסוי ושניתן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות.
6. בדקו את תכנון הדירה והמפרט הטכני
בדקו היטב את כל פרטי הדירה המוצעת לכם כדי להבין האם היא בכלל עונה על צרכיכם. בדקו את כיווני האוויר, את מיקומי החלונות והפתחים ואת גדלי החדרים השונים. בדקו אילו שינויים תוכלו לעשות ומהם המוצרים הכלולים בעסקה. במידה ואתם מעוניינים לערוך שינויים במפרט הקיים, בדקו אם ניתן לשדרג דרך הקבלן מוצרים שונים במטבח כגון מטבחים וחדרי רחצה והאם תקבלו זיכוי כספי במידה ותבחרו להתקין מוצרים חלופיים על פי בחירתכם.
7. וודאו שיש היתרי בניה מתאימים
בלי היתרי בניה הפרויקט לא יוכל להיבנות. חשוב לוודא כי הפרויקט קיבל אישורים של הרשויות לבניית הפרויקט ושההיתרים מתייחסים לתוכנית הפרויקט. במידה ועדיין לא התקבלו היתרי בניה לפרויקט, וודאו שירשם בחוזה סעיף אשר מאפשר לכם לבטל את הרכישה בתוך פרק זמן מסוים באם לא יתקבלו היתרי בניה בפרק הזמן הזה.
8. חשבו את המחיר הכולל של הדירה
ישנם מספר פרמטרים אשר קובעים את המחיר הסופי של הדירה. בדקו אם מחיר הרכישה כולל מע”מ וקחו בחשבון הוצאות נוספות עבור תוספת ושינויים בבניה ובמפרט הדירה במידה ותרצו בכך. במידה והפרויקט בבניה, עליכם לקחת בחשבון אפשרות לעלות נוספת עבור הצמדה למדד תשומות הבניה. בנוסף שקללו בחישוב ההוצאות הכולל שלכם שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה במידה וזו לא הדירה היחידה שלכם ועלויות מעבר.
9. בדקו היטב את פרטי חוזה הרכישה
בשלב זה תיעזרו בשירותיו של עורך דין אשר יסייע לכם בהסדרת זכויותיכם באופן הטוב ביותר בחוזה הרכישה. חשוב שתבחרו עורך דין מטעמכם ולא בעורך דין מטעם הקבלן. כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן למעשה תשלמו שכ”ט הן לעורך דין המייצג אתכם בחוזה והן לעו”ד של הקבלן עבור רישום בטאבו.
